Főoldal » Agrár » Földügyek – A termőföld értékelés szempontjai…

Földügyek – A termőföld értékelés szempontjai…

Fontos szabály, hogy a termőföld megállapított forgalmi értéke nem lehet magasabb, mint ami a mezőgazdaságban reálisan megtermelhető jövedelem alapján realizálható, ill. az indokolt kamatlábú tőkésítéssel számítható.

A megtermelhető jövedelemben a hasznosítás módja, a művelés intenzitása alapján igen nagyok lehetnek a különbségek (pl: szántóföldi zöldségtermeléssel, vagy aprómag termesztéssel a szántóföldi termesztésre jellemző jövedelem többszöröse is reális lehet), általánosságban megállapítható, hogy a termőföldnél a fekvésre ill. elhelyezkedésre adható érték-korrekció legfeljebb + 250 % lehet, mert e fölötti érték már olyan nagy áremelkedést eredményez, amelyet a mezőgazdaságban realizálni nem lehet.

Olyan földterületet, ahol a fekvés miatti korrekció mértéke ennél indokoltan magasabb, mezőgazdasági célra eladni nem lehet, illetve ilyen földet agrár célra megvásárolni, gazdasági okok miatt értelmetlen.

A termőföldek értékbecslésben jelentős szereppel bíró “k” tényező (54/1997.VIII.1. FM rendelet ) aktuális értékét a táblázatban foglalt értékmódosító tényezőkre adott +,- %-os értékek előjelhelyes összevont értéke adja.

A konkrét munkában általános tapasztalat, hogy egy-egy termőföld ingatlan értékbecslésekor csupán néhány tényező esetében indokolt 0-tól eltérő (+, vagy -) értéket alkalmazni, és kevés az olyan ingatlan, ahol indokolt az egyes tényezőkhöz tartozó teljes (tól-ig) korrekciós értéktartományt kihasználni.

A táblázat adta lehetőségek teljes körű kimerítése (valamennyi tényező csak értékcsökkentő, vagy csak értéknövelő szélsőértékeinek összegzése) már csak azért sem lehetséges, mert egy ilyen összevonás a negatív tartományban 100 feletti értéket adna, ami gyakorlati képtelenség. (Negatív földár nem létezik) A körültekintően végrehajtott értékbecslés mellett a Σ “k” értéke a lehetséges esetek döntő többségénél, indokoltan -50, és + 50 % között van.

Ha az adott körülmények mégis ez utóbbi határérték meghaladását indokolják, úgy az értékbecslő szakembernek tisztában kell lennie azzal, hogy az ingatlan valamilyen szempontból különleges adottságú. Ilyen esetben az értékelésnél egy rövid, célratörő, egyértelmű szöveges magyarázatot, indoklást kell adni.

Hasonló bejegyzések